中国物业服务商业模式创新与市场投资竞争力分析报告2016-2021年
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报告编号：246877【华研 中商 研究院】
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【报告目录】

第一章 物业服务行业发展背景 14
第一节 行业定义与分类 14
一、 物业服务的定义 14
二、 物业服务的分类 14
第二节 物业服务行业发展环境分析 16
一、 我国城镇化发展进程分析 16
二、 中国经济运行现状 19
三、 中国国民收入情况 21
四、 中国经济发展趋势 21
五、 中国工业发展水平 23
六、 中国人口规模现状 23
七、 居民收入消费水平 24
第三节 我国物业服务行业发展现状分析 24
一、 我国物业服务行业整体发展现状 24
二、 中国物业管理行业的政策环境 25
三、 中国物业管理业务板块分析 26
四、 中国物业管理的市场经济特点 32
第四节 物业服务价格体系构建研究 33
一、 物业服务价格形成机制概述 34
二、 物业服务价格形成机制存在的问题 34
三、 构建“质价相符”价格体系的思路 35
四、 物业服务成本上涨与行业应对措施 42
第二章 中国物业服务行业经营效益分析 47
第一节 2015年中国物业服务百强企业发展分析 47
一、 百强企业 47
二、 经营规模 49
三、 经营绩效 53
四、 服务品质 59
五、 增长能力 62
第二节 2015年中国物业服务百强企业发展分析 65
一、 百强企业 65
二、 经营规模 68
三、 经营绩效 74
四、 成本费用 78
五、 服务质量 80
六、 发展潜力 86
七、 社会贡献 91
第三节 2015年中国物业服务百强企业分析 93
一、 2015年下半年中国物业服务价格指数 93
二、 2015年12月中国物业管理百强企业分析 101
第三章 中国物业服务行业竞争现状与市场策略 106
第一节 国内外物业管理基本特征的比较 106
一、 国外物业管理的基本特征 106
二、 国内物业管理的基本特征分析 108
第二节 我国物业服务行业竞争格局分析 110
一、 中国物业服务发展现状分析 110
二、 物业管理进入市场竞争的必然趋势 115
三、 新物业管理行业步向品牌竞争的时代 116
四、 物业管理企业竞争促进品质提高 121
第三节 我国物业服务行业竞争结构分析 123
一、 物业服务行业潜在进入者威胁分析 123
二、 物业服务行业现有企业间竞争分析 124
三、 物业服务行业替代品替代能力分析 125
四、 物业服务行业对消费者议价能力 126
五、 物业服务行业对供应商议价能力 126
第四节 物业管理行业的品牌竞争探析 127
一、 品牌和物业管理品牌 127
二、 创建物业管理品牌的条件 127
三、 创建物业管理品牌的必然性 128
四、 建立物业管理品牌的策略 130
第五节 中国物业服务市场供需平衡分析 134
一、 物业服务市场需求现状分析 134
二、 物业服务市场供给现状分析 136
第六节 物业服务企业市场竞争策略分析 140
一、 物业服务顾客满意度服务策略分析 140
二、 物业服务企业体验式营销策略分析 144
三、 物业管理企业的品牌营销策略 149
第七节 物业服务企业核心竞争力的培育 153
一、 企业核心竞争力的本质 153
二、 物业服务企业核心竞争力的特征 154
三、 物业服务企业核心竞争力构成分析 155
四、 物业服务企业核心竞争力构成体系 156
五、 提升物业服务企业核心竞争力建议 157
第八节 物业服务企业企业核心竞争力的构建 159
一、 物业服务企业核心能力的涵义 159
二、 物业服务企业核心能力的构成要素 159
三、 培育物业服务企业构建核心能力的对策 161
第九节 物业服务企业核心竞争力的顾客价值建设 162
一、 顾客价值是企业核心竞争力的新来源 162
二、 提高物业服务企业的核心竞争力要素 163
三、 物业服务企业顾客价值的驱动因素 164
四、 基于顾客价值提升业服务企业核心竞争力的对策 165
第四章 中国物业服务行业区域市场投资机会 168
第一节 北京市物业服务市场投资机会分析 168
一、 北京市经济与房地产行业分析 168
二、 北京市物业服务政策法制建设现状 169
三、 北京市物业服务行业规模分析 169
四、 北京市物业服务企业资质结构分析 171
五、 北京市物业服务需求现状与趋势 172
六、 北京市物业服务市场竞争现状分析 174
七、 北京市物业服务市场投资机会分析 176
第二节 深圳市物业服务市场投资机会分析 178
一、 深圳市经济与房地产行业分析 178
二、 深圳市物业服务政策法制建设现状 179
三、 深圳市物业服务行业规模分析 180
四、 深圳市物业服务企业资质结构分析 181
五、 深圳市物业服务行业人才结构分析 181
六、 深圳市在管物业服务项目业态分析 182
七、 深圳市物业服务需求现状与趋势 183
第三节 上海市物业服务市场投资机会分析 184
一、 上海市经济与房地产行业分析 184
二、 上海市物业服务政策法制建设现状 186
三、 上海市物业服务行业规模分析 186
四、 上海市物业服务企业资质结构分析 188
五、 上海市物业服务需求现状与趋势 188
六、 上海市物业服务市场竞争现状分析 189
第四节 广州市物业服务市场投资机会分析 190
一、 广州市经济与房地产行业分析 190
二、 广州市物业服务政策法制建设现状 192
三、 广州市物业服务行业规模分析 194
四、 广州市物业服务企业资质结构分析 194
五、 影响广州市城市边缘区物业管理服务拓展的因素 194
六、 广州市物业服务发展对策与建议 196
第五节 重庆市物业服务市场投资机会分析 198
一、 重庆市经济与房地产行业分析 198
二、 重庆市物业服务政策法制建设现状 199
三、 重庆市物业服务行业规模分析 200
四、 重庆市物业服务企业资质结构分析 201
五、 重庆物业管理的现状及存在的问题 201
六、 重庆市物业服务发展建议 203
第六节 成都市物业服务市场投资机会分析 205
一、 成都市经济与房地产行业分析 205
二、 成都市物业服务政策法制建设现状 205
三、 成都物管行业转型升级 207
四、 成都市物业服务行业规模分析 208
五、 成都市物业服务企业资质结构分析 208
六、 成都市物业服务需求现状与趋势 208
第七节 天津市物业服务市场投资机会分析 211
一、 天津市经济与房地产行业分析 211
二、 天津市物业服务政策法制建设现状 213
三、 天津市物业服务行业规模分析 216
四、 天津市物业服务企业资质结构分析 217
第八节 济南市物业服务市场投资机会分析 217
一、 济南市经济与房地产行业分析 217
二、 济南市物业服务政策法制建设现状 218
三、 济南市物业服务行业规模分析 219
四、 济南市物业服务企业资质结构分析 219
第九节 其他省市物业管理业分析 219
一、 呼和浩特市 219
二、 哈尔滨市 221
三、 杭州市 223
四、 贵阳市 224
五、 四川省 226
六、 浙江省 226
七、 河北省 228
八、 广西壮族自治区 230
第五章 物业服务企业发展策略与经营模式分析 233
第一节 国际五大行发展策略分析 233
一、 世邦魏理仕发展策略分析 233
二、 仲量联行发展策略分析 237
三、 戴德梁行发展策略分析 242
四、 第一太平戴维斯发展策略分析 244
五、 高力国际发展策略分析 246
第二节 国内标杆物业服务企业经营模式分析 248
一、 深圳市万科物业服务有限公司 248
二、 浙江绿城物业管理有限公司 252
三、 北京首开鸿城实业有限公司 257
四、 金地物业管理集团公司 259
五、 中航物业管理有限公司 261
第六章 国际物业服务行业发展经验借鉴 267
第一节 国际物业服务行业管理制度分析 267
一、 规管物业服务行业的方法 267
二、 业主管理团体的立法模式 267
三、 物业管理法的立法模式 268
第二节 国际物业服务行业发展状况与经验借鉴 269
一、 美国物业服务行业发展状况 269
二、 瑞士物业服务行业发展状况 277
三、 法国物业服务行业发展状况 279
四、 意大利物业服务行业发展状况 281
五、 日本物业服务行业发展状况 281
六、 新加坡物业服务行业发展状况 284
七、 香港物业服务行业发展状况 286
八、 澳门物业服务行业发展状况 288
第三节 国际物业服务行业发展经验借鉴 291
一、 国外物业管理的先进性评析 291
二、 国外物业管理的征税标准剖析 293
三、 国外传媒业办公大楼的管理技巧 295
四、 国外住宅小区的物业管理概况 301
第七章 物业服务行业商业模式构建与设计 304
第一节 中国物业服务行业经营模式分析 304
一、 传统的房管模式 304
二、 福利模式 305
三、 自营式 306
第二节 中国物业服务企业盈利模式分析 307
一、 物业服务行业盈利模式分析 307
二、 物业服务企业全面创新赢利模式 311
第三节 物业服务供应链管理发展分析 314
一、 物业服务供应链的含义 314
二、 物业服务供应链的运行要素 315
三、 物业服务供应链管理要素分析 317
四、 物业服务供应链管理案例分析 319
第四节 中国物业服务企业商业模式创新设计 320
一、 物业服务企业商业模式创新的目的 320
二、 中国物业管理企业亟待品牌创新 323
三、 推行物业管理市场化发展的对策 326
四、 物业管理行业发展的整体战略 328
第五节 物业服务商业模式发展展望及设计 331
一、 资产管理模式 331
二、 创业支持及投资模式 331
三、 辅助经营模式 332
第八章 物业服务行业投资远景与发展趋势 334
第一节 物业服务行业投资前景与机会 334
一、 物业服务投资前景与风险 334
二、 物业服务运营中风险管控体系建立 340
第二节 中国物业管理的发展趋势 342
一、 中国物业管理体制改革发展的方向 342
二、 未来中国物业管理发展趋势研究 343
三、 中国物业管理行业未来发展方向分析 344
第三节 中国物业管理的发展走向 348
一、 借鉴国外成熟经验 348
二、 信息化发展趋势 350
三、 整合重组发展 352
第四节 中国物业服务企业发展建议 353
一、 大型物业服务企业发展建议 353
二、 中小型物业服务企业发展建议 357
图表目录
图表 1　住宅物业管理嵌入地产价值创造环节示意 28
图表 2　商业物业的主要管理模式 31
图表 3　住宅物业定价方式 34
图表 4　物业服务等级标准的作用 36
图表 5　《中国物业服务星级评价标准体系》考量指标 37
图表 6　软件评价标准体系得分统计 38
图表 7　硬件评价标准体系得分统计 38
图表 8　“中国物业服务价格指数”系统结构 39
图表 9　十大城市2015年12月物业服务价格 40
图表 10　十大城市按入住时间的物业服务价格 41
图表 11　样本开盘价与物业服务价格对应关系 41
图表 12　物业服务价格增长率与相关指标增长率对比情况 43
图表 13　十大城市物业服务价格变动 43
图表 14　物业服务价格变动的样本分布 44
图表 15　2015年中国物业服务百强企业名单 47
图表 16　2009-2015年物业服务百强企业服务规模变化趋势 49
图表 17　2009-2015年物业服务百强企业进入城市数量均值及增长率 50
图表 18　部分物业服务百强企业2015年项目签约城市分布情况 51
图表 19　2015年物业服务百强企业进入城市个数分布 51
图表 20　2009-2015年物业服务百强企业单个项目建筑面积变化趋势 52
图表 21　2015年部分物业服务百强企业城市深耕情况 53
图表 22　2009-2015年物业服务百强企业收入变化及构成 54
图表 23　2009-2015年物业服务百强企业各类型项目物业费收入比例 55
图表 24　2009-2015年物业服务百强企业净利润及变化情况 56
图表 25　2009-2015年物业服务百强企业盈利能力变化趋势 57
图表 26　2009-2015年物业服务百强企业营业成本均值及三项费用均值变化趋势 58
图表 27　2009-2015年物业服务百强企业人均在管面积和人均产值变化情况 59
图表 28　2015年出台的地方性物业管理条例 60
图表 29　2009-2015年物业服务百强企业业务外包项目数量均值 61
图表 30　2009-2015年物业服务百强企业物业费收缴率及续约率 62
图表 31　2009-2015年物业服务百强企业合同储备项目规模变化 63
图表 32　2009-2015年物业服务百强企业智能化投入情况 64
图表 33　2015年物业服务百强企业员工构成比例 65
图表 34　2015年中国物业服务百强企业名单 65
图表 35　2010-2015年百强企业服务规模变化趋势 68
图表 36　2015年全国各类物业竣工面积与百强企业管理业态对比 69
图表 37　2010-2015年百强企业进入城市数量与单个城市管理项目情况 70
图表 38　2015年全国房屋竣工面积分布情况 71
图表 39　2015年百强企业在管项目城市结构分布情况 72
图表 40　近几年部分百强企业收购并购交易情况 73
图表 41　2010-2015年百强企业收入变化及构成 74
图表 42　2010-2015年百强企业各类型项目物业服务收入比例 75
图表 43　2010-2015年百强企业净利润及变化情况 76
图表 44　2009-2015年百强企业多种经营收入及利润变化情况 77
图表 45　2015年百强企业居住物业人均效能情况 77
图表 46　2010-2015年百强企业人均在管面积和人均产值变化情况 78
图表 47　物业服务企业的成本及税费构成情况 79
图表 48　2010-2015年百强企业项目物业费增长情况 80
图表 49　2015年地方性物业管理条例 81
图表 50　2010-2015年百强企业物业费收缴与服务项目续约情况 82
图表 51　主要的多种经营服务类型及内容 83
图表 52　2013-2015年百强企业在管小区中三星级以上小区比例 84
图表 53　2013-2015年星级小区软硬件得分情况 84
图表 54　2010-2015年百强企业十城2在管项目二手房售价、租金与城市均价比较 85
图表 55　2010-2015年300城成交土地规划建筑面积以及新开工面积情况 86
图表 56　2010-2015年百强企业合同储备项目规模情况 87
图表 57　2015年百强企业员工构成比例 88
图表 58　2013-2015年1季度部分百强企业内部人才培养案例 89
图表 59　中国指数研究院“物业服务六维培训体系” 90
图表 60　2010-2015年百强企业智能化投入情况 91
图表 61　2010-2015年百强企业员工总数均值及变化趋势 91
图表 62　2015年百强企业业主满意度调查结果 93
图表 63　2015年12月城市物业服务价格指数（按指数值降序排列） 94
图表 64　2015年12月二十大城市物业服务价格指数 95
图表 65　全国物业服务价格增长率与相关指标增长率对比 95
图表 66　2015年12月不同星级物业服务价格指数 97
图表 67　2015年12月不同星级物业服务价格指数图 98
图表 68　2015年12月城市物业服务均价 99
图表 69　2015年不同星级物业服务均价 100
图表 70　2015年不同星级物业服务均价图 101
图表 71　2015年12月部分物业服务百强企业签约中标项目 102
图表 72　2015年12月部分房地产开发百强企业拿地情况 105
图表 73　2015年城市物业服务价格指数 110
图表 74　2015年十大城市物业服务价格指数 110
图表 75　全国物业服务价格增长率与相关指标增长率对比 111
图表 76　2015年城市物业服务均价 112
图表 77　2015年十大城市物业服务均价 112
图表 78　2015年不同星级物业服务价格指数 113
图表 79　2015年不同星级物业服务价格指数 113
图表 80　2015年不同星级物业服务均价 114
图表 81　2015年不同星级物业服务均价 114
图表 82　2012-2015年中国房地产投资情况 134
图表 83　2002-2020年中国城镇人均住房建筑面积预测 135
图表 84　物业管理面积增长情况 137
图表 85　各省、自治区、直辖市物业管理面积 137
图表 86　物业服务企业数量增长情况 138
图表 87　各省、自治区、直辖市物业服务企业数量 138
图表 88　各省、自治区、直辖市一级资质物业服务企业数量 139
图表 89　物业管理行业从业人员增长情况 139
图表 90　各省、自治区、直辖市物业管理从业人员数量 140
图表 93　2007-2015年12月北京市物业服务企业数及增减情况 170
图表 94　2007-2015年北京市物业管理面积及增减情况 170
图表 95　2007-2015年12月北京市物业服务企业资质结构 171
图表 96　2015年1-12月北京市房地产开发投资同比增速走势图 173
图表 97　2015年1-12月北京市商品房销售面积同比增速走势图 174
图表 98　2010-2015年深圳市物业服务业收入情况 181
图表 99　2010-2015年深圳市物业服务企业资质结构 181
图表 100　2010-2015年深圳市物业服务企业在管项目及建筑面积情况 183
图表 101　上海市物业服务行业规模情况 187
图表 102　上海市物业服务企业资质结构 188
图表 103　上海市物业服务企业性质结构 188
图表 104　2012-2015年世邦魏理仕经营情况 236
图表 105　仲量联行发展历程 238
图表 106　仲量联行房地产业主/投资者服务 239
图表 107　仲量联行企业客户服务 240
图表 108　2012-2015年仲量联行经营情况 241
图表 109　高力国际业务范围 247
图表 110　深圳市万科物业服务有限公司发展阶段图 249
图表 111　2012-2015年深圳市万科物业服务有限公司经营情况 249
图表 112　浙江绿城物业管理有限公司经营情况 254
图表 113　浙江绿城物业管理有限公司分子公司 255
图表 114　浙江绿城物业管理有限公司专业公司 256
图表 115　2012-2015年中航物业管理有限公司经营情况 263
图表 116　中航物业管理有限公司分地区收入情况 264
图表 117　注册物业经理的平均时间分配 275
图表 118　注册物业经理的各类收入比列 276
图表 119　注册物业经理在各项地产行业的比例 276
图表 120　房地产产业链和物业管理服务链 315
图表 121　物业服务供应链运行要素 316
图表 122　物业服务供应链管理的运作组织架构 319